Tout comme le soldat, l’investisseur immobilier a plusieurs armes à sa disposition pour affronter son environnement : SCI, SCP, HOLDING, LMNP, etc.

Comment s’y retrouver, comment choisir ?

Comment ne pas entendre parler de SCI lorsque l’on s’intéresse un tant soit peu à l’immobilier ?

J’ai trop souvent vu dans mon entourage certaines personnes partir au quart de tour dans un projet immobilier locatif, ce qui est une bonne chose car je suis de ceux qui pense qu’il vaut mieux faire et tomber plutôt que de trop réfléchir et de ne jamais agir.

Trop souvent ces courageux de l’investissement se rendent compte trop tard qu’ils ont eu tord de croire qu’ils avaient les compétences nécessaires pour choisir l’outil patrimonial adéquate.

De la même manière qu’un sniper choisit un fusil de précision pour effectuer un tir à plus de 600m et non pas un arc en bois, l’investisseur se doit de choisir la bonne arme de détention de son futur bien immobilier. Plus facile à dire qu’à faire pour celui qui n’a pas toutes les cartes en main.

Un super projet immobilier avec une bonne rentabilité brut peut perdre tout son intérêt économique à cause d’un mauvais choix de détention.

“Que l’on me donne six heures pour couper un arbre, j’en passerai quatre à préparer ma hache.” Abraham Lincoln

 

Pour tout investisseur qui se respecte et qui souhaite maximiser ses chances de réussite, il faut partir préparé et connaitre sur le bout des doigts les différentes armes à sa disposition.

L’une d’entre elles est la SCI.

LA SCI, c’est quoi ?

Société civile immobilière.

C’est une société qui permet à plusieurs personnes associés :

• l’acquisition

• la gestion

• la transmission de biens immobilier

Civile car les associés sont propriétaires de parts sociales et non d’actions comme c’est le cas dans une société commerciale de type SA, SNC, SAS, SARL, etc.

Elles sont donc soumises au droit civile et non commercial.

En cas de litige c’est le tribunal judiciaire qui est compétant.

Les associés engagent leur responsabilité et mettent donc en jeu leur patrimoine personnel.

Immobilière car l’activité d’une SCI est limitée. En fonction du patrimoine il sera peut être judicieux d’opter pour une SC Pat qui élargit la nature des investissements.

On ne peut donc pas tout faire avec une SCI au risque de changer durablement l’imposition de la vente et du dividende. La location nue est l’activité d’excellence de la SCI qui ne peut en principe faire de la location meublée sans passer à l’IS.

Il existe à mon sens d’autres structures plus adaptées au meublé.

Le choix de la structure, déterminera en fonction de vos objectifs le choix de la fiscalité IR ou IS. Ces choix auront bien sûr un effet sur la fiscalité des revenus mais également à la revente.

Ils sont lourds de conséquences. Il est donc important de se poser les bonnes questions.

LA SCI, ça sert à quoi ?

Nous l’avons vu, ça sert principalement à organiser la transmission et à la bonne gestion du patrimoine immobilier :

Transmission

En effet, transmettre des parts d’une société est plus avantageux fiscalement que de transmettre directement un bien immobilier.

La SCI permet donc dans une optimisation fiscale précisement grâce à ces 2 éléments :

• Les parts de la SCI bénéficient d’une décote de 10% de la base imposable

• la cession de parts bénéficie d’une exonération de la taxe de publicité foncière, les frais de notaire sont donc réduits par rapport.

La SCI donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion du bien, et sortir de l’IFI (impôts sur la fortune immobilières).

(transmission de parts, droits de succession et calcul des plus-values avantageux)

Elle permet dans certains cas d’exonérer totalement les droits de successions mais la SCI ne doit pas être utilisée uniquement à cet effet sous risque de requalification.

Cf l’arrêt de 2012, la cour de cassation par un arrêt du 18 décembre 2012 n° 11-27745 (Cass. com., 18 décembre 2012, n° 11-27745).

Eviter l’indivision et optimiser la gestion

C’est la SCI qui est propriétaire des biens et pas le particulier.

L’organisation en SCI rend donc possible des stratégies patrimoniales complexes impossibles en détention directe.

Elle est conçue pour organiser la détention d’actifs immobiliers à plusieurs et éviter les blocages de l’indivision et ses désagréments.

L’indivision c’est quand vous êtes copropriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers en direct ce qui génère souvent des blocages dans la prise de décision.

“Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.”

Dans une indivision, si l’un des indivisaires souhaite vendre et que ses co-indivisaires ne sont pas en mesure de racheter ses parts alors le bien sera mis en vente car on ne peut pas forcer quelqu’un à rester en indivision.

Imaginez les tensions lorsqu’il s’agit de patrimoine familial …

La SCI à l’inverse de l’indivision permet de gérer le patrimoine sur la durée et de manière sereine.

 

LA SCI, ça coute combien ?

Il y a beaucoup d’avantages pour celui qui investit via la SCI mais il y a le formalisme.

Qui dit SCI dit coûts de création et frais de gestion. Je détaille ici les différents frais auxquels s’attendre :

• rédaction des statuts

Si en plus de vous prétendre fiscaliste vous pensez également être juriste alors les statuts vous coûteront 0€ sur le moment et croyez moi, bien plus quand il faudra faire appel à un professionnel pour les modifier. Les statuts répondent à des objectifs et des règles propres à l’association, ils ne sont donc pas duplicates. Pas la peine donc de prendre ceux de ton ami ou de ta sœur. (objet social, montant du capital social, siège social, dénomination sociale, mode de fonctionnement de la présidence, conditions de gestion, critères de nomination du gérant, motifs de révocation du gérant, limitation des pouvoirs du gérant, modalités de cession des parts sont des points qui nécessitent d’être abordés).

Si vous passez par un conseil, qu’il soit avocat, expert comptable ou notaire cela vous coûtera entre 1 000€ et 2 000€. Si vous en avez les moyens, c’est l’option que je conseille vivement. Si vous n’en avez pas les moyens, remettez en question votre projet d’investissement car cela me semble fragile.

Il existe une 3ème option. Le compromis de passer par une plateforme qui coûtera entre 250 et 500€.

• capital social minimum

1€ (se pose la question de l’impact de votre capital social. Combien faut-il mettre ?)

• frais d’annonce légale

Ces frais ne sont pas négociables, ils sont obligatoires que vous publiez l’annonce vous même ou que vous passiez par un professionnel.

Une fois les statuts rédigés et le capital déposé, vous devrez procéder à la publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales pour informer de la création de votre société.

Le montant de ces frais dépendent de la longueur de l’annonce, du journal choisi et de la situation géographique du siège social. Il faut compter environ 300€.

• frais d’immatriculation

Une fois l’avis de création de SCI paru, vous devez procéder à l’immatriculation de la SCI. Le coût de l’immatriculation est de 70,39€.

Ajoutez environ 25€ afin de procéder à la déclaration des bénéficiaires effectifs de SCI.

• frais de comptabilité

Une société nécessite forcement de dresser une comptabilité et cela vous coûtera environ environ 500€/an. Ce montant peut être un peu diminué et aller jusqu’à 1500€/an selon que votre SCI soit à l’IR ou l’IS et son niveau de complexité.

“Un homme est fait de choix et de circonstances. Personne n’a de pouvoir sur les circonstances, mais chacun en a sur ses choix.” Eric-Emmanuel Schmitt

Alors investir en nom propre ou via SCI ?

Le choix de l’imposition aura un impact sur la vie de votre SCI ainsi que sur la fiscalité en cas de revente. Ces choix impacteront lourdement votre projet et par conséquent votre vie. Chaque investisseur a ses propres objectifs et il convient de bien les définir en se posant les bonnes questions avant de choisir la structure juridique qui convient.

Attention de ne pas surestimer ses compétences. Investir est un métier, pas une passion du dimanche. Ce n’est pas pour rien que les plus grandes fortunes sont entourées.

Déléguer est parfois l’option la plus intelligente et qui s’avère la plus rentable.

Je suis naturellement disposé à vous recevoir si vous avez pour objectif l’acquisition d’un bien à plusieurs et que vous souhaitez définir la stratégie de détention la plus adaptée à votre situation.

Sophian Jayal