Le dispositif Pinel, c’est quoi ?

Le dispositif Pinel est une loi mise en place par l’état permettant de conjuguer investissement immobilier et réduction d’impôts. Comment ? Je vous explique tout ça.

Avant toute chose, il convient de comprendre que la démarche d’investissement se fait uniquement après un bilan patrimonial où les objectifs et la stratégie sont bien défini.

Sauter cette étape de conseil serait exactement comme aller acheter des médicaments ou des compléments alimentaires sans passer chez le professionnel de santé, médecin, pharmacien ou nutritionniste.

Tout comme le médecin, le conseil en gestion de patrimoine a une vue à 360 qui lui permet de prendre tous les éléments de votre situation en compte pour vous “prescrire” une stratégie ainsi que des investissements adaptés à vos besoins.

Quelque soit le domaine, bien s’entourer c’est primordial.

 

Alors à quels besoins répond ce Pinel ? Et d’ailleurs, pourquoi l’état met-il en place ces avantages fiscaux ?

 

Pour comprendre cette loi il faut se replonger dans le rapport émis par l’université Paris Dauphine publié en 2002 et celui du Sénat en 2005, rapports mentionnant un déficit de logements en France évalué à 1 million de logements.

Plusieurs facteurs sont responsables de cette situation :

– augmentation du prix des matériaux et des coûts de constructions

– flambée des prix des terrains et de l’immobilier ainsi que l’envolée des loyers

– Les jeunes partent plus tôt du foyer parental

– Vieillissement de la population

– Augmentation des divorces

– Inadéquation entre l’offre et la demande.

Les experts estiment donc qu’il faudrait entre 300 000 et 500 000 nouveaux logements en France pour combler ce déficit.

Afin d’encourager le développement foncier, l’état à donc mis en place des lois permettant de récompenser les investisseurs particuliers, via des baisses d’impôts.

Cette pratique ne date pas d’hier. La première loi pour encourager les Français à investir dans l’immobilier date de 1903 avec le dispositif Monument historique. (Qui fera l’objet d’un article prochainement).

L’origine de ce dispositif étant clair, voici un tableau mettant en avant les fondamentaux :

Cette loi permet donc à l’investisseur particulier d’acquérir un bien d’une valeur 100 en ayant investi seulement 33%. C’est en général les ratios auxquels on peut s’attendre dans une opération de ce type. Pour être sûr de réaliser une bonne opération, il faut se concentrer sur la rentabilité du projet et considérer l’avantage fiscal non pas comme une fin en soi mais comme un des éléments constitutif de l’opération. Il convient donc d’effectuer les simulations et les projections financières nécessaires avant de prendre une décision.

Le dispositif Pinel reste donc à mon sens un super moyen de se constituer un patrimoine tout en ayant des revenus complémentaires pour la retraite mais attention, comme le dirait les Inconnus : “il y a le bon Pinel et le mauvais Pinel”.

Tous les programmes ne se valent évidemment pas, il convient de choisir son programme en fonction de ces 3 principaux critères :

1. EMPLACEMENT (C’est mieux d’investir dans le centre d’une ville dynamique proche de commerces plutôt que dans la zone industrielle)
2. Rendement de l’opération
3. Plus-value potentielle

Acheter en périphérie d’une ville de troisième rang, dans le neuf soit 30% plus cher que le marché local et revendre au bout de 9 ans comme la majorité des investisseurs me semble pas la meilleure option.

Et si on investissait dans un Pinel en coeur de centre ville ? Pas possible ? Et le Pinel optimisé au déficit foncier alors ?

Il s’agit de petites opérations sur-mesure qui favorisent la restauration à neuf d’un immeuble.

Le prix d’achat est intéressant, et à condition de maitriser ses coûts de restauration l’affaire me semble très intéressante. Pas de difficulté à louer en coeur de ville, et plus-value souvent au rendez-vous.

Verdict entre le Pinel classique ou Réhabilité ?

Chaque dispositif à ses avantages et inconvénients, le Pinel classique permet d’avoir des garanties constructeurs s’assurant contre les malfaçons et de ne pas prévoir de travaux pendant 10 ans alors que le Pinel Réhabilité ajoute le risque des rénovations en plus.

D’où l’intérêt de bien déterminer avec votre conseiller l’opération la plus adaptée à votre situation et de choisir le bon promoteur immobilier ainsi que le lot le plus intéressant.

(Tous ces éléments ont un impact important sur la réussite de votre opération : le qualité du promoteur, l’emplacement de l’opération, le choix du lot dans la copropriété, financement, fiscalité post opération, etc)

 

Il est temps de conclure.

In fine vous l’aurez compris, le dispositif Pinel ne se résume pas à une seule possibilité mais bien à plusieurs options. Avoir un avis bien tranché sur ce dispositif que ce soit en bien ou en mal relève de la croyance et non pas de l’analyse et de la connaissance.

Ce dispositif jouit d’une réputation plutôt négative, à tord car il s’agit souvent des mêmes qui donnent leurs avis sur tout sans savoir de quoi ils parlent. Je suis certain que vous avez cet ami dans votre entourage… En ce moment il donne son avis sur le Covid car il est aussi épidémiologiste.

La seule personne à même de vous accompagner dans votre projet c’est ni votre cousin Julien propriétaire de 3 Pinel qui vous tanne de faire pareil que lui, ni votre voisin Guillaume qui vous déconseille de le faire car pour lui le meilleur investissement c’est les parkings, le seul capable de maitriser tous les facteurs c’est celui dont c’est le métier depuis plusieurs années, c’est évidemment votre conseil. Et si vous n’en avez pas, je serai ravi d’échanger avec vous et de vous montrer des opérations concrètes.

 

Quoi qu’il en soit, ne tardez pas trop à consulter car les règles changent à partir de 2023.

Sophian Jayal