Un projet immobilier est toujours un événement unique, qui fait partie des moments les plus importants d’une vie. Il dépasse de très loin, un anniversaire, l’achat d’une voiture ou un voyage. Je le mets au même niveau qu’un mariage.
La remise des clés est la concrétisation du projet familial.
En effet, tout comme le mariage, le projet immobilier est un engagement sur du long terme. Comme dans un mariage il y a des droits, qui sont les revenus ou la jouissance du bien, mais également des devoirs tel que l’entretien du bien ou d’honorer le règlement des charges. Dans les 2 cas il existe un cadre juridique et fiscal à étudier pour ne pas être perdu le jour ou tout n’est plus rose.
Dans le mariage cet engagement est symbolisé par les alliances et dans le projet immobilier il s’agira du merveilleux moment de la remise des clés.
A raison d’au moins 10 projets financés par mois pendant les 10 dernières années j’ai du accompagner plus de 1200 personnes dans la construction de leur patrimoine.
A chaque fois il s’agit bien plus qu’un bien immobilier.
Pour certains il est question de liberté quand pour d’autres il s’agit plus de sécurité mais dans tous les cas c’est le moment le plus important de leur vie. D’ailleurs, c’est drôle de constater que tous les clients deviennent disponibles et accessibles à n’importe quel moment.
Bizarrement ils ne sont plus en réunion 24h/24. Comme quoi, tout est un question de priorité.
De tous les profils que j’ai pu voir, peu importe l’âge, le niveau d’étude, le sexe ou le niveau de rémunération, j’ai constaté avec étonnement que 3 personnes sur 4 étaient peu familières des étapes d’un projet immobilier et que 9 personnes sur 10 sont très très stressées par leur projet.
Cela se comprend car pour que le projet soit une réussite il ne faut rater aucune étape. Chaque erreur se solde par une baisse de la rentabilité voir un échec total.
SOUFFLEZ UN BON COUP, CA VA BIEN SE PASSER
Eclaircissons une bonne fois pour toutes les 6 étapes de ton projet d’investissement.
1 Définir ta capacité d’endettement
Il y a deux possibilités pour définir ta capacité d’endettement :
Tu peux soit demander à ton banquier combien il est prêt à te prêter, soit la calculer toi-même. Je te recommande l’option 2 car selon les banques les méthodes de calculs et les politiques de financement diffèrent bien qu’elles soient soumises aux mêmes directives. Cela te permet également de gagner du temps et des déplacements.
Pour le calcul, rien de plus simple :
Tu divises tes revenus par 3 puis tu déduis tes charges de crédits, c’est ta capacité d’endettement. Si tu as un variable il faut procéder à la moyenne sur les 3 dernières années. Si revenus locatif, la banque prend 70% des revenus.
Attention : ta capacité d’endettement peut être également limitée par ton apport.
Exemple : tu gagnes 10 000€/mois mais tu ne souhaites mettre que 8 000 euro d’apport, tu ne pourras financer environ que 100 000€. Sachant que la banque apprécie que tu finances toi-même tes frais de notaire et de garantie. (Calcul caricatural pour mettre en évidence le propos. En général même si les exceptions sont possibles mais moins courant du fait du resserrement des vannes du crédit).
Définir un cahier des charges réaliste et cohérent.
2 Définir les critères de ton projet
Il existe une grande diversité d’investissements : meublé, nu (non meublé), immeuble de rapport, colocation, mixte, saisonnier, commercial, hôtelier, étudiant, résidence sénior, etc…
Dans le neuf ou dans l’ancien.
Ton choix se définit en fonction de ton objectif et de ta stratégie patrimoniale :
Ainsi, celui qui démarre n’aura pas la même stratégie et le même objectif que celui qui a déjà un patrimoine immobilier. De même celui qui opère seul agira différemment de ceux qui investissent en groupe.
Dans les 2 cas il convient de se projeter et de définir une stratégie en cohérence avec ses ambitions en anticipant les projets futurs pour ne pas se retrouver bloqué.
Une fois chose faite, tu définis ton rendement, ta cible qui te permettra de choisir une localisation et ton ratio travaux. Tu peux enfin rédiger ton cahier des charges.
3 On arrête de réfléchir et on passe à l’action.
Une fois le cahier des charges défini le temps de la réflexion est passé, maintenant c’est “action”.
Tu vas pouvoir passer des heures à chercher le bien qui correspond au cahier des charges rédigé. Utilise toutes les possibilités : internet, ton réseau, les agences immobilières et si avec tout cela tu n’as toujours pas trouvé, il te reste l’option de faire appel à un chasseur de bien immobilier qui se rémunère 2,5% en moyenne.
Une fois ton bien trouvé, tu dois analyser les 3 derniers PV d’AG ainsi que les 50 pages de DPE et le bien-sur le règlement de copropriété. Si tout est conforme, tu peux faire une offre.
Félicitations, tu viens d’entrer dans les négociations. A toi d’avoir les bons leviers pour faire chuter le prix.
4 Le Financement.
Une fois ton offre acceptée, tu as mandaté ton notaire pour signer un compromis en veillant à y incorporer les clauses nécessaires.
Le compromis signé par les parties tu peux enfin aller voir ta banque ou un courtier pour trouver un financement. Aucune banque ne montent de dossier de financement sans compromis signé.
Une fois la proposition de financement reçue, tu entres dans le round 2 des négociations.
Taux, assurance, conditions de financement, tu dois tout passer au crible pour optimiser la rentabilité de ton opération.
Si tu as des questions sur ton financement n’hésite pas à venir m’en parler, c’est ma spécialité.
5 Signature notaire, travaux et ameublement.
La banque a fait le virement chez le notaire, bravo, tu es enfin propriétaire mais tu n’es qu’à la moitié de ton projet.
La plus part du temps, des travaux de rénovation sont nécessaires afin de remettre au goût du jour les appartements ce qui fera une réelle différence en terme de vacance locative.
Avoir les bons entrepreneurs pour ta rénovation fera la différence entre le rêve et le cauchemar. Pas question donc de prendre le premier venu.
Ensuite, commande, réception et montage des meubles.
6 Mise en location
La dernière étape est enfin arrivée : le choix du locataire.
Tu fais appel à un professionnel pour prendre des photos top qualité (cela attire 30% de visiteurs en plus), publication de l’annonce, visites, analyse et vérification des dossiers, puis rédaction du bail adapté à ton projet.
Option : assurance loyer impayé et garantie vacance locative. (pas nécessaires si les étapes précédentes sont bien réalisées).
Il faut compter entre 200h et 250h pour arriver à bout de ces 6 étapes et il te restera la mise en gestion du bien ou t’en occuper toi-même.
Maintenant que tu as toutes les clés pour ton investissement, au travail sinon tu peux me déléguer ton projet !
